Черногория: горцы не пугают инвесторов

Жить в тихом уголке Европы в окружении жизнерадостных и приветливых людей. Созерцать первозданную природу и памятники древней архитектуры, не гонясь за последними достижениями цивилизации. Если предпочтения будущих покупателей заграничного дома именно таковы, то Черногория, маленькое государство на Балканах, обязательно привлечет их внимание.

Самобытная средиземноморская сказка, овеянная легким ветерком европейской урбанизации, — такое ощущение часто остается у туриста, побывавшего в этой стране. Но путешествовать по стране и искать будущий дом — совершенно разные вещи. В последнем случае романтический настрой должен уступить место прагматичному подходу, иначе не миновать неприятных сюрпризов.

Черногория в позитиве…

Первое и главное обстоятельство, радующее и обычного туриста, и потенциального покупателя черногорской недвижимости, — отсутствие виз для россиян. К примеру, для въезда в соседнюю Хорватию надо предъявить ваучер турфирмы или бронь отеля, для посещения Черногории достаточно просто показать загранпаспорт. Мгновенный штамп таможенника — и иностранец вправе не только гулять по стране, но и оформлять различного рода сделки.
Кстати, год–два назад, когда цены на дома, квартиры, коттеджи и земельные участки были совсем невысоки, наши предприимчивые соотечественники так и делали: брали наличные, приезжали, оформляли и покупали. Так поступали не финансовые воротилы и нефтяные магнаты, а самые обыкновенные люди с достатком немного выше среднего. Именно поэтому в различных уголках этой страны ныне существуют «русские» улицы или даже целые кварталы.
Как коренным гражданам этой страны, так и собственникам–иностранцам кажутся радужными перспективы вступления страны в ЕС. Уже сейчас основная валюта этой страны — евро. Однако если Черногория станет последовательно приводить свое законодательство в соответствие с европейским, это скажется на порядке въезда в страну. Сохранит ли Черногория право безвизового въезда для россиян?
Другое преимущество, приятно удивляющее русского покупателя, — языковое родство. Мой знакомый, два года назад купивший домик в окрестностях Петроваца, рассказывает, что, погуляв с разговорником месяца два, он научился неплохо разговаривать с местными жителями. Некоторые из них охотно вспоминали русский: они его когда-то учили в школе.
Надо сказать, что языковой барьер — одна из серьезнейших проблем для русского человека, особенно пожилого или среднего возраста. К сожалению, в советских школах иностранные языки осваивали очень плохо, не имея практики в странах изучаемого языка. Известно множество случаев, когда русские, десятки лет прожившие в Германии, Франции, Англии, так и не заговорили на языке страны, по сути оказавшись в информационной изоляции. Немалые сложности в общении с местным населением сегодня испытывают наши соотечественники в Испании, Италии, Греции, да и в большинстве других стран, не обнаруживающих славянского языкового родства.
О черногорцах стоит сказать особо. Это один из самых приветливых, радушных и дружелюбных народов, населяющих Европу. Их расположение к русским иногда объясняют родством религии, иногда — свойством славянской солидарности. Но, может быть, дело в особом складе характера черногорцев, не склонных к глубокомыслию, довольно равнодушных к политике, ленивых и созерцательных. «Когда захочешь поработать, сядь и подожди. Увидишь — все пройдет», — вот одна из излюбленных фраз этого народа.
Впрочем, быть счастливыми и довольными у черногорцев есть все основания. Провидение оберегало эту страну от многих недугов, которыми сегодня заражен цивилизованный мир. Например, в стране нет крупных промышленных предприятий. Если в середине минувшего века это обстоятельство расценивалось как признак экономической отсталости, то сейчас это один из «козырных» доводов многочисленных компаний, которые инвестируют в развитие туризма, занимаются строительством или продажей недвижимости.
В настоящее время Черногория сумела сохранить множество удивительных природных и исторических диковин. Природное богатство этой страны еще не заключено в рамки ландшафтного европейского этикета, нивелирующего местный колорит, как это часто происходит в большинстве других стран Европы. На конференции UNCED в 1992 году Черногория получила право называться экологически чистым государством и была признана экологическим заповедником Европы.
Только выезжаешь из одного заповедного места — тут же попадаешь в другое. Так, одним из самых ярких местных заповедников является озеро Шкодер (Скадарское озеро), где обитает около 300 видов птиц и рыб, а в окрестностях есть удивительные виды растений. В настоящее время большая часть территории страны находится под охраной ЮНЕСКО и прочих организаций.

…И в негативе

Возникающее у туристов представление о Черногории, как о рае, чудом сохранившемся на земле, верно лишь отчасти; оттенок досады все же появляется после очередного путешествия по стране. В этом отношении Черногория похожа на Россию: дорог здесь мало, хуже того: они извилисты и имеют всего по одной полосе в каждую сторону.
Впрочем, ездить по основной дороге здесь еще можно, но боже упаси оказаться на узкой тропке, ведущей к какому-нибудь монастырю: двум машинам не разъехаться, поскольку многие дороги проходят по краю скалы над пропастью.
Не всем придутся по душе и условия проживания в городах, освоенных приезжими и инвесторами новой волны. Так случается почти всегда, когда начинает сказываться влияние буржуазных перемен. На фоне новых построек былой городской облик теряется, но нет намека и на продуманную, по-европейски удобную планировку.
Перемены вызывают и другое закономерное опасение: как долго Черногория сохранит свои исторические и природные черты?

Жизнь в городах по балканскому рецепту

Черногория — одно из самых маленьких государств Старого Света. Однако туристы неоднократно замечали, что колорит, условия жизни, природные особенности и облик городов этой страны далеко не везде одинаковы. Какие же места привлекательны для покупателей недвижимости сейчас, а какие территории станут наиболее интересными в перспективе?
В любом риэлторском агентстве вам расскажут, что самый раскрученный, испытавший натиск инвесторов и покупателей первой волны город — Будва. Это не столичный, но по количеству жителей самый многолюдный город Черногории, численность населения которого перевалила за 50 тыс. (немало по местным меркам).
Привлекательность Будвы специалисты связывают с соседством замечательной бухты, находящейся под охраной ЮНЕСКО. Именно в этом городе в последнее время активно скупалось абсолютно все: частные дома, квартиры, земля. В настоящее время на территории Старого города не осталось практически ни одного незастроенного клочка земли, поэтому началось освоение окрестных горных склонов. Местные жители шутят, что весь город можно обойти по крышам при помощи перекидной доски (по плотности застройки городок чем-то напоминает коттеджные поселки ближнего Подмосковья).
Будва пережила небывалый рост цен на недвижимость. Сегодня стоимость отдельных элитных объектов вполне сопоставима с московской. Впрочем, и до строительного бума Будва считалась одним из самых дорогих городов побережья, уступая пальму первенства только Герцег-Нови. Но в послевоенное время в Будву устремились потоки беженцев; последствия не заставили себя долго ждать: одна из ярких балканских жемчужин утратила славу престижнейшего места на побережье.
Петровац — еще один знаменитый город, способный поспорить своей популярностью с Будвой. Это спокойный, сугубо семейный уголок, но перемены ощутимы и тут.
Внимание многих иностранных риэлторских фирм сегодня обращено и на прибрежный Котор — древнейший в Черногории город-крепость с узкими улочками, каменными мостовыми и еще сохранившимися деревянными ставнями на окнах. Город отдаленно напоминает средневековую Венецию. Правда, каналов здесь нет, нет и пляжей, так любимых россиянами. Поэтому в числе покупателей наших соотечественников встретишь нечасто. Зато в изобилии ирландцы, датчане, британцы, приезжающие на осмотр продающихся объектов недвижимости целыми группами.
На самом деле достоинства домов, расположенных на территории Старого города, далеко не так очевидны, как это кажется на первый взгляд. Каким бы живописным и неповторимым ни показалось здание, принимая решение о его покупке, стоит учитывать практические обстоятельства. Во-первых, скорее всего здание потребует больших затрат на реставрацию. Во-вторых, достоинства проживания в самом центре туристического «циклона» для многих людей сомнительны. Шум баров и ресторанов, постоянные толпы туристов при огромной плотности городской застройки способны причинить серьезное беспокойство, убив саму мечту об уединении.

Также, в последнее время особое внимание представляют окрестности южных черногорских городов, Бара и Ульциня. По природе эти места не сильно устпают "раскрученному" северу, однако здесь еще можно найти интересные ценовые предложения.
Кроме того, сегодня возможностей для развития упомянутых городов, расположенных в южной части Адриатического побережья, осталось не так много. Соответственно, вектор интереса покупателей стал слегка отклоняться на север, в глубь страны. Как известно, именно тут находятся знаменитые горнолыжные склоны. Наши соотечественники, испытывающие последние годы особую любовь к горнолыжному спорту, начинают ценить их, тем более что цены на соответствующих курортах России едва ли не выше черногорских, притом что сервис оставляет желать лучшего.
Но, за исключением городков Жебляк, Колашин и национального парка Дурмитор, о серьезном интересе к горам Черногории говорить пока не приходится. Вероятно, причина тому — в суровых природных условиях, но похожий и даже более суровый климат Швейцарии не помешал этой стране снискать славу самого популярного горнолыжного курорта.
Не стали особенно популярны и другие города и территории, расположенные в центре страны. Зато многие из них стали известными туристическими местами. Например, Цетинье — древняя столица Черногории, симпатичный городок с небольшими домиками и известным монастырем — духовным центром православия. Или Подгорица — столица Черногории, крупный новый современный центр, недалеко от которого на тихом холме расположен Дайбабский монастырь и знаменитая катакомбная церковь с росписями на скале.

Рынок стихийного предложения

Аналитики говорят, что повышение цен на недвижимость — общемировая тенденция. Но стремительный рост стоимости 1 кв. м в популярных городах Черногории можно считать явлением в своем роде исключительным. Еще пять лет назад средняя цена 1 кв. м земли на морском побережье составляла около Є15! Сегодня стоимость аналогичного участка (заметьте, не сотки, а 1 кв. м) приблизилась к отметке Є500, а на острове Св. Стефана достигла Є1 тыс.
Столь же весомо прибавляет в цене и недвижимость. В центре Будвы стоимость 1 кв. м жилой площади на данный момент превышает Є2 тыс. Есть и совсем дорогие, эксклюзивные предложения, как, например, в домах вблизи популярного пляжа Могрен — такие квартиры продаются по Є3,5 тыс. за «квадрат». А в средневековой части Будвы цена 1 кв. м в этом году поднялась с Є3 тыс. до Є7 тыс.
Несмотря на невиданное подорожание недвижимости, рынок Черногории остается стихийным. Это означает, что никаких четких критериев, никаких более или менее объективных механизмов ценообразования на нем не существует. Недавно довелось побеседовать с москвичом, который год назад приобрел небольшой домик в окрестностях Котора. Продавец, человек открытый и улыбчивый, честно сказал, что свое «сокровище» он оценил довольно просто. Узнал, за какие деньги был незадолго до сделки продан дом по соседству, и накинул около 40% за то, что его домик... посимпатичнее.
Характерно, что высокие цены до сих пор не останавливают покупателей, среди которых множество русских, англичан, ирландцев, немного меньше — австрийцев, поляков, чехов. Цены черногорской недвижимости сделали ее практически недоступной для коренных жителей страны. Известный экономист из Черногории Предраг Дрецун полагает, что вскоре в кадастре жилой недвижимости страны окажется больше иностранных владельцев, чем местных.
Однозначного объяснения сложившейся ситуации пока не найдено. Может быть, причина заключается в исключительной природной и культурной самобытности страны? Или иностранцев привлекают преимущества безвизового въезда и мизерные налоги? Политическая стабилизация в регионе и отделение от Сербии — еще одна причина, которая способствовала покупательскому буму в Черногории. Как бы то ни было, во всем этом есть элемент совпадения причин, случайности, судьбы.

Вопросы без ответов

Итак, «импровизированная», подчас неоправданная цена нередко вызывает удивление у покупателей, по привычке продолжающих считать Черногорию задворками Европы и имеющих свой взгляд на то, сколько и что здесь должно стоить. Увы, это не единственный минус, с которым приходится мириться будущему домовладельцу. Другим омрачающим сделку обстоятельством является юридическая чистота документов. Права, удостоверяющие собственность в Черногории, представляют собой нечто невообразимое — ни печатей, ни водяных знаков на них зачастую не найти.
Не меньшие раздумья вызывает перспектива покупки возводимой новостройки. Какой компании лучше доверять: государственной или частной, кто поручится за благонадежность девелоперов, которые появляются на растущем рынке, как грибы после дождя? На эти вопросы никто не даст убедительного ответа. Даже если строительство ведет государственная строительная компания, никто не даст гарантии, что завтра она не превратится в акционерное общество, что неминуемо затянет строительство на годы.
Еще неприятное обстоятельство — оформление приобретения в собственность. Предметом таковой для иностранца в Черногории может стать только строение; что касается земли, то ею вправе владеть лишь местные жители или организации. Впрочем, такой порядок установлен в большинстве европейских стран, поэтому, как правило, он не вызывает излишних тревог.

В другом измерении

Возведением жилых комплексов на черногорских курортах активно занимаются не только местные и сербские фирмы, но и компании чуть ли не со всего света. Многие проекты возводятся на российские деньги, а также на средства крупных западных инвесторов.
До Є4 млрд намерена вложить в развитие жилого сектора и туристической инфраструктуры венгерская фирма, за которой стоит Джордж Сорос.
Канадский миллиардер Питер Манк недавно приобрел верфь «Арсенал» — градообразующее предприятие в городе Тиват: вместо обветшалого судоремонтного завода теперь строится причал для яхт, а по соседству — гольф-поля и порядка 150 тыс. кв. м апартаментов, объем инвестиций в которые равняется примерно Є3 млрд.
Одним из крупных является и масштабный норвежский проект апартаментов (100 тыс. кв. м) на горе Врмац между Тиватом и Котором. Существуют прогнозы, что цена 1 кв. м жилья в подобных местах имеет потенциал роста до Є6–7 тыс.
Сделками на рынке черногорской недвижимости (и не только недвижимости) прославили себя и выходцы из России. Сенсационно крупные приобретения тут совершил владелец компании «Базовый элемент» Олег Дерипаска: его структурам, по данным местной прессы, принадлежит едва ли не половина всей черногорской промышленности.
Если говорить о строительстве, то крупных инвесторов привлекают прежде всего вложения в туристический сектор. Российские компании обнародовали планы развития целых многопрофильных курортных зон — там, где пока осталось свободное место. В частности, группа российских инвесторов выкупила в Малевике полуостров с прилегающей территорией 60–70 га (юг побережья рядом с Ульцинем) и сейчас начинает создавать масштабный рекреационно-спортивный туристический центр, включающий гостиничный комплекс, яхт-клуб, в дополнение к которым строится обширная зона апартаментов, а также район вилл с бассейнами.

Вперед, на Европу!

Остается только предполагать, почему черногорское правительство допустило столь мощное вторжение в свою экономику иностранного капитала. Сегодня оно пытается взять ситуацию со строительством под свой контроль. Прежде всего власти приняли регулирующие застройку законы и подзаконные акты, обязывающие инвестиционно-строительные и девелоперские компании соблюдать жесткие требования по высоте и архитектуре зданий.
Опасения вызывает и состояние береговой линии, которая, как известно, является самой лакомой территорией для девелоперов и инвесторов. Главные усилия местной администрации направлены на то, чтобы «отодвинуть» строительство дальше от побережья.
Вступают в силу акты, призванные усилить борьбу с «грязными» деньгами и обязать покупателей предоставлять информацию о происхождении средств. Но уберечь страну от превращения в большую стройплощадку или сдержать бурный рост цен нынешние усилия правительства едва ли могут.
Почему привлечение строительного капитала, столь желанное во многих странах, таких, как Эмираты, Кипр, а десяток лет назад и Испания, уже не радует власти Черногории? Надо понимать, что главный акцент в экономике страны приходится на туризм. Но престижность здешних побережий начала резко падать в связи с хаотичной застройкой. Уже сегодня ни Будва, ни Котор не способны претендовать на звание элитных или даже относительно престижных курортов.
Испорченной натуры не вернуть: для этого пришлось бы сносить целые кварталы и улицы дешевого новодела, а на это власти не пойдут. Впрочем, жертвой подобной акции в какой-то мере рискуют стать иностранцы, недавно купившие дома и не позаботившиеся о качестве предоставленных документов.
Спасение от «будванизации» власти видят в реализации детального плана развития территорий на длительную перспективу. Этот объемный труд уже подготовлен специалистами из Германии, где с немецкой дотошностью расчерчено и расписано будущее каждого участка или бухты. Речь идет прежде всего о курортах Бечичи, Тивата, Герцег-Нови, которых натиск туристического спроса коснулся лишь немного. Переговоры о перспективах вступления в Евросоюз позволяют считать, что предписания будут выполнены.
И все-таки главного — желания сохранить первозданной вид Черногории — никакими градостроительными концепциями не решить. В эпоху античности и раннего Возрождения Черногория впитывала черты государств, которые осуществляли культурную экспансию. Сегодня стране средневековой сказки угрожает участь стать «филиалом» таких государств, как Германия, Австрия, Люксембург, — красивых, цивилизованных, по-европейски вылизанных, но нивелированных, лишенных естественного природного колорита.

По материалам сайта http://www.m-2.ru

Рост цен на недвижимость в Черногории

Статистические данные Прогноз

*******

Быстрая навигация по сайту

Города Черногории: Тиват, Котор, Пераст, Рисан, Герцег-Нови, Игало, Улцинь, Бар, Петровац, Будва, Свети Стефан, Подгорица, Никшич, Даниловград, Цетинье, Основные города Севера Черногории (Колашин, Мойковач, Биело поле, Беране, Плевля, Рожае, Жабляк, Плав)
Достопримечательности Черногории: Острог - монастырь, Которский залив (Бока Которская), Ловчен - гора, мавзолей, Ада Бояна - остров, Скадарское озеро, Дурмитор - национальный парк и гора, Тара - река, каньон, рафтинг, Биоградска гора - озеро, лес

Главная | Написать письмо

Телефон +382 69 948320 (рус.)